В ходе контрольно-аналитических мероприятий, проводимых контролирующими органами и комитетом «Гомельоблимущество»
(далее – комитет), а также при рассмотрении информации органов управления Гомельского облисполкома, горрайисполкомов о намерении отчуждения арендаторам арендованного ими недвижимого имущества, сдаче недвижимого имущества в аренду с правом выкупа выявляются многочисленные факты нарушения законодательства об аренде.
Наиболее распространенными являются следующие нарушения:
- Без заключения договоров аренды (безвозмездного пользования) сторонними лицами и организациями используются помещения (их части), внешние стены зданий, покрытия площадок.
Таким образом нарушаются требования пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Республики Беларусь, пункта 1.16 Указа Президента Республики Беларусь от 16.05.2023 № 138
«Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (далее – Указ
№ 138), пункта 8 Положения о порядке сдачи в аренду (передачи
в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося
в собственности Республики Беларусь, утвержденного Указом № 138 (далее – Положение о порядке сдачи в аренду), аналогичные нормы
в отношении имущества коммунальной собственности, установленные решениями местных Советов депутатов.
Указом № 138 передача недвижимого имущества во временное владение и (или) пользование без заключения договора аренды (безвозмездного пользования) запрещена.
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме,
а имущество передано арендатору на основании передаточного акта,
за исключением случаев сдачи (передачи) его в почасовую или периодическую аренду (безвозмездное пользование).
Справочно: примерная форма договора аренды утверждена приказом Госкомимущества от 19.10.2023 № 255.
- Арендодателями (ссудодателями) не размещается информация о недвижимом имуществе, предлагаемом к сдаче в аренду (передаче
в безвозмездное пользование), в единой информационной базе данных неиспользуемого имущества, предназначенного для продажи и сдачи
в аренду, передачи в безвозмездное пользование (далее – единая база), размещенной в глобальной компьютерной сети Интернет.
Тем самым нарушаются требования части второй пункта 3 Положения о порядке сдачи в аренду, аналогичные требования
в отношении имущества коммунальной собственности, установленные решениями местных Советов депутатов.
Информация об объектах недвижимости, предлагаемых к сдаче
в аренду (передаче в безвозмездное пользование), вносится арендодателями (ссудодателями) в единую базу в течение 15 рабочих дней, следующих за днем принятия решения о предполагаемой сдаче
в аренду (передаче в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, в том числе при прекращении договора аренды (безвозмездного пользования) недвижимого имущества.
Такая информация должна находиться в единой базе до заключения соответствующего договора (аренды, безвозмездного пользования), либо принятия арендодателем (ссудодателем) решения о сносе предлагаемого
к сдаче в аренду (передаче в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, либо использования его для собственных нужд, либо иного вовлечения недвижимого имущества в хозяйственный оборот.
- Не обеспечивается полная и своевременная уплата в бюджет средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, чем нарушаются подпункты 1.3, 1.5 и 1.6 пункта 1 Указа № 138, решения местных Советов депутатов.
Выявляются случаи перечисления в бюджет средств от сдачи
в аренду государственного имущества от начисленной, а не от фактически полученной суммы арендной платы.
Напоминаем, что размер полученной арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет, определяется после исчисления и вычета налога
на добавленную стоимость.
Средства, полученные от сдачи в аренду государственного недвижимого имущества, перечисляются в бюджет ежемесячно
не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным.
Ответственными за перечисление в бюджет платежей, а также
за представление сведений о наличии задолженности являются руководители арендодателей.
В случае несвоевременного перечисления платежа арендодатель уплачивает в бюджет пеню в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка, действовавшей в соответствующие периоды неисполнения платежа, от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день уплаты.
- Необоснованно применяются при расчете ставки арендной платы понижающие коэффициенты, установленные для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, в отношении некоторых категорий арендаторов и недвижимого имущества, согласно приложению 2 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утвержденному Указом № 138 (далее – Положение о порядке определения размера арендной платы).
Так, понижающий коэффициент (например, коэффициент 0,4 для оказания бытовых услуг) применяется ко всей площади помещения,
в то время, как арендатор использует это помещение для оказания в том числе и иных услуг, по которым применение понижающего коэффициента не предусмотрено. Если выделить площадь, используемую для оказания бытовых услуг, невозможно, коэффициент 0,4 не применяется ко всему помещению.
Понижающие коэффициенты применяются на основании обращения арендатора с представлением им документов, подтверждающих право
на применение испрашиваемого коэффициента.
Право на применение понижающего коэффициента подтверждается арендатором при заключении договора аренды недвижимого имущества
(в таком случае понижающий коэффициент применяется с даты заключения договора) либо в период действия договора аренды недвижимого имущества (в таком случае размер арендной платы должен быть пересчитан с учетом понижающего коэффициента со дня получения арендодателем документов, подтверждающих право на его применение).
В период действия договора аренды недвижимого имущества арендатор по письменному запросу арендодателя подтверждает право на применение понижающего коэффициента, также оно может быть проверено арендодателем.
При наличии оснований для применения нескольких понижающих коэффициентов устанавливается один более низкий коэффициент.
- Арендная плата устанавливается в размере, который
не возмещает начисленную амортизацию, налоги и платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателем, чем нарушаются пункты 3, 10 и 11 Положения о порядке определения размера арендной платы.
За счет арендной платы, полученной от сдачи в аренду недвижимого имущества, возмещаются начисленная амортизация, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем.
Расходы арендодателя на содержание, эксплуатацию, текущий ремонт сданного в аренду имущества, санитарное содержание, коммунальные и другие услуги не включаютсяв арендную плату
и возмещаются арендатором в порядке, установленном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 июня 2018 г. № 433
«Об утверждении Положения о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги».
Если размер арендной платы за недвижимое имущество с учетом всех коэффициентов в максимальном их размере оказался ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем, арендная плата рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, налога на добавленную стоимость и прибыли.
- Недвижимое имущество сдается в аренду без обеспечения государственной регистрации его изменения в случае осуществления перепланировки, несвоевременно вносятся изменения в договор аренды при изменении размера сдаваемой в аренду площади, выявленном при проведении технической инвентаризации, осуществляемой для целей государственной регистрации объекта недвижимого имущества, чем нарушается часть пятая подпункта 1.10 пункта 1 Указа № 138.
При изменении размера сдаваемой в аренду площади объекта недвижимого имущества, его части, выявленном при проведении технической инвентаризации (проверки характеристик), осуществляемой для целей государственной регистрации объектов недвижимого имущества, в договор аренды недвижимого имущества должны быть внесены соответствующие изменения в течение двух месяцев с даты,
на которую составлено свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации в отношении таких объектов и прав на них.
- При формировании и актуализации Единого реестра имущества организациями не обеспечивается включение полных
и достоверных сведений о заключенных договорах аренды (безвозмездного пользования), об ограничениях (обременениях) вещных прав на объекты недвижимости, что является нарушением абзаца второго пункта 3, абзаца второго подпункта 9.1 пункта 9 и части первой пункта 13 Положения о порядке формирования и актуализации государственного информационного ресурса «Единый реестр имущества», утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.11.2020
№ 667.
Включение в Единый реестр имущества полных и достоверных сведений о заключенных договорах аренды (безвозмездного пользования), об ограничениях (обременениях) вещных прав на объекты недвижимости, актуализация сведений, содержащихся в Едином реестре имущества, осуществляется в течение 15 рабочих дней после подтверждения факта изменения соответствующих сведений.
- Арендодателями допускаются случаи округления итогового значения размера арендной платы (ставки арендной платы) при расчете размера арендной платы.
В соответствии с письмом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 03.10.2023 № 13-2-11/6255/вн округление итоговых значений размера арендной платы (ставки арендной платы)
по правилам математического округления не допускается.
В случае допущенного округления итогового значения размера арендной платы (ставки арендной платы) в наименьшую сторону необходимо произвести перерасчет арендной платы и осуществить ее доначисление в соответствующем размере.
- При рассмотрении информации органов управления Гомельского облисполкома, горрайисполкомов о намерении отчуждения арендаторам арендованного ими недвижимого имущества, сдаче недвижимого имущества в аренду с правом выкупа выявляются факты предоставления в комитет недостоверных данных в отношении капитальных строений (изолированных помещений), земельных участков, когда их наименования, адреса и площади не соответствуют данным Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав
на него и сделок с ним, также имеются случаи представления указанной информации после принятия соответствующего решения.
Обращаем внимание, что нарушение законодательства о сдаче имущества в аренду (безвозмездное пользование) влечет административную ответственность, предусмотренную частью 1 статьи 24.17 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях в виде штрафа в размере до 20 базовых величин на физическое лицо, а на юридическое лицо – до 200 базовых величин.
Учитывая изложенное, просим:
довести данную информацию до сведения подведомственных организаций;
исключить практику направления в комитет непроработанной
на местах информации о намерении отчуждения арендаторам арендованного ими недвижимого имущества, сдаче недвижимого имущества в аренду с правом выкупа, несвоевременного представления информации;
обеспечить осуществление арендодателями действенного контроля за выполнением арендаторами условий договоров аренды, проведение регулярных осмотров фактического состояния и целевого использования арендуемых помещений с их фотофиксацией, составление соответствующих актов, а также своевременное принятие мер
по расторжению договоров аренды в случае невыполнения арендаторами своих обязательств.
Председатель Н.В.Сацута
